房地产基础知识

徐婷

　1、房产
　　是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
　　2、地产
　　是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
　　3、房地产
　　是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。
　　4、房地产业
　　是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
　　5、房地产开发
　　是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
　　6、土地开发
　　是将“生地”开发成可供使用的土地。
　　7、土地所有制
　　现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
　　土地的使用年限是如何确定的?
　　凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
　　8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办?
　　房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
　　9、土地所有权
　　土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
　　10、土地使用权的出让
　　指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　11、土地使用权转让
　　是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
　　12、土地使用权划拨
　　是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
　　13、生地
　　指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
　　14、熟地
　　指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
　　15、宗地
　　是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
　　16、证书附图
　　即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
　　17、楼花
　　一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之前的商品房。
　　18、期房
　　是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
　　19、现房
　　是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
　　20、毛坯房
　　房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
　　21、成品房
　　是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
　　(1)内墙面为普通仿瓷涂料
　　(2)客厅楼地板为普通瓷砖
　　(3)普通铝合金窗
　　(4)普通胶合板门
　　22、商品房
　　是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
　　23、存量房
　　即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
　　24、二手房
　　通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
　　25、经济适用房
　　根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
　　26、安居房分为哪几种?
　　安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
　　27、个人住房基金
　　有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到(主要指公积金);另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
　　28、房屋的所有权
　　是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
　　29、房屋的使用权
　　是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
　　30、房屋的处分权
　　是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
　　31、住宅的“全部产权”
　　是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
　　32、建筑物
　　是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
　　33、构筑物
　　是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
　　34、商品房的结构
　　售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
　　35、砖混结构
　　主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土承重的结构。
　　36、砖木结构
　　主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
　　37、钢筋混凝土结构
　　主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
　　38、住宅的开间
　　就是住宅的宽度。
　　39、住宅的进深
　　就是指住宅的实际长度。
　　40、住宅的层高
　　是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
　　41、住宅的净高
　　是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
　　42、居住小区总用地
　　是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
　　43、住宅总用地
　　指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
　　44、公建总用地
　　指小区内部公共建筑占地面积的总和。
　　45、房屋的基底面积
　　房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
　　46、庭院、绿化面积
　　指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
　　47、总建筑面积(平方米)
　　指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
　　48、住宅的建筑面积
　　亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
　　49、公用面积
　　是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
　　50、套内建筑面积
　　房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
　　51、公用建筑面积的分摊原则是什么?
　　如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
　　52、套内使用面积
　　指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
　　53、建筑容积率
　　是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
　　54、建筑密度
　　即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
　　55、平均每平方米造价(元)
　　平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
　　56、绿地率
　　是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　57、绿化率
　　是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
　　58、销售率
　　指售出的户数占可销的总户数的比例。
　　59、得房率
　　指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。
　　60、商品房预售
　　俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
　　61、商品房现售
　　是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　62、规划形态
　　是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
　　63、单元式住宅
　　是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
　　64、居住单元
　　是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。
　　65、户型
　　是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。
　　66、面积配比
　　指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。
　　67、格局配比
　　是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
　　68、阁楼
　　是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
　　69、普通住宅
　　是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
　　70、纯办公楼
　　是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
　　71、商场
　　是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
　　72、综合楼
　　是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
　　73、商住住宅
　　是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
　　74、别墅
　　是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。
　　75、联排别墅
　　正确的说法应该为城区住宅，是从欧洲传来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。
　　76、跃层式商品房
　　是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
　　77、复式商品房
　　是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
　　78、错层式住宅
　　是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
　　79、SHOPPING MALL
　　直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
　　80、商品房的起价
　　是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
　　81、商品房的均价
　　是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
　　82、定金
　　只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
　　83、订金
　　只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
　　84、共有房产
　　共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
　　85、《商品房预售许可证》
　　《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
　　86、契税
　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)
　　87、公共维修基金
　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
　　88、印花税
　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
　　89、购买房地产的条件
　　成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。
　　90、申办产权需具备哪些资料?
　　审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
　　91、办理产权需交纳哪些费用?
　　产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。
　　92、房地产权初始登记
　　指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
　　93、房地产登记
　　即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
　　94、房地产登记的种类有哪些?
　　房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
　　95、什么情形属于房地产变更登记?
　　下列情形属于房地产变更登记：
　　(1)地产使用用途改变;
　　(2)权利人姓名或名称发生变化的;
　　(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的;
　　(4)建筑物、附着物倒塌、拆除。
　　96、申请房地产登记，可否委托他人代理?
　　申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
　　97、房地产转让
　　是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
　　98、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?
　　以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。
　　99、借款人如何偿还银行贷款?
　　贷款期限在1年内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
　　100、贷款期如遇利息调整，如何处理?
　　根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
　　101、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?
　　借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
　　102、房屋租赁
　　是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　103、银行按揭
　　银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
　　104、个人住房按揭需提交哪些资料?
　　购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。
　　105、办理按揭贷款应交哪些费用?
　　保险费、公证费、抵押登记费。
　　106、等额本金还款法
　　等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。
　　107、住房公积金
　　是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。
　　108、公积金贷款
　　公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
　　109、申请住房公积金贷款的条件
　　凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。
　　110、办理公积金贷款应提供哪些资料?
　　身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。
　　111、商品房验收合格
　　指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。
　　112、商品房综合验收合格
　　指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。
　　113、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用?
　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　114、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?
　　房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
　　115、物业的竣工验收
　　是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
　　116、何为“预售面积”和“竣工面积”?
　　预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
　　117、物业管理
　　泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
　　118、入伙
　　指业主领取钥匙，验收房屋，接房入住。
　　119、LOGO
　　即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。
　　120、商品房预售须符合哪些条件?
　　(1)交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
　　(2)有建设工程规划许可证;
　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
　　(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　121、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同?
　　(1)房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋;
　　(2)建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符;
　　(3)建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。
　　122、预售房转让
　　是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。
　　123、业主
　　是物业的所有人或物业的使用人。
　　124、地基和基础
　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。
　　125、建筑高度
　　指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
　　126、建筑间距
　　指建筑平面外墙与前一栋楼之间的距离。
　　127、停车场
　　指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。
　　128、房地产市场调研
　　是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
　　129、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项?
　　(1)产品分析
　　(2)价格组合
　　(3)广告策略
　　(4)销售执行
　　130、商品房销售面积
　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
　　131、分摊公用建筑面积的计算方法
　　分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
　　公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
　　132、“五证”包括什么?
　　商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
　　133、“二书”
　　是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。