六安买卖二手房税费到底怎么算 看案例具体详解

徐婷

案例一：二手房过户过程中的税费究竟包括哪些?如何计算?
　　有读者咨询记者，他们在购买二手房时一般选择由中介包干服务，对过户过程中各项税费的计算搞不清楚。而在过户手续办完后，并没有从中介那里获得所有相关税费的发票，因此直到拿证，对这一块费用仍旧一头雾水。所以在看了本栏目上期的报道后，都在担心自己会不会被“忽悠”了。
　　解答：如果委托中介服务，那么于当事双方而言，二手房过户过程中产生的税费主要包括以下一些项目：
　　(一)贷款费用(如果涉及按揭购房)：
　　担保费：贷款金额×1%评估费：评估价×0.5%抵押登记费：85元
　　(二)税费
　　交易手续费：5元×建筑面积
　　契税：成交价(评估价)×相应税率(根据户型面积及房屋标准不同，为1%—4%不等)
　　其中，中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收;不满足于普通住房标准中任一条件的契税按3%征收;住宅小区建筑容积率在1.5(含1.5)以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元)，同时满足以上三个条件的为普通住房，契税按1.5%征收;
　　个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。
　　个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
　　产权转移登记费：80元
　　个人所得税：成交价(评估价)×1%转让个人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。
　　营业税(具体税收标准见后详解)
　　(三)中介收费
　　中介费：买卖双方各出总房款的1%，一般多由买方承担，即为总房款的2%。
　　需要注意的是，办理房屋过户手续是一个有着多环节的流程，其中产生的票据，在一些重要环节是必须要查验的，比如契税发票在办理提取公积金手续的过程中是必须查看的，因此，这些票据需要妥善保留。
　　案例二：营业税“2变5”究竟是怎么回事?现在还能搭上政策末班车吗?
　　解答：从2012年今年1月1日起，对个人将购买2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率为5.8%;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　而在12月9日，国务院常务会议决定，明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此消息传出后，有越来越多的二手房购买者担心：现在还能搭上政策末班车吗?
　　营业税“2变5”的影响究竟是怎样的?现在以一个实例来说明，以房屋所有权证证载时间为起点计算，张小姐买了一套2007年3月办理了两证的、92平方米的房子，买房时价格为45万元，目前房屋的评估价为59万元，根据政策属超过2年普通房屋。如果张小姐在今年底前把房屋卖出，那么将适用营业税免征政策，不会产生营业税;但如果张小姐在明年卖出该房屋，那么将不再享受免征营业税的优惠。因此按照盈利金额征收计算，会多产生(59-45)×5.8%，即8120元的营业税，这将提高交易成本。
　　由于征收营业税一般发生在办理房屋过户手续当天，因此，目前有很多具备免征营业税条件的市民想赶在12月31日前过户。不过这又涉及到一个问题，一般情况下，二手房交易主要分为签订买卖合同、有贷款的卖方提前还贷以及买方申请贷款、过户并纳税等环节，买方申请贷款在过户纳税之前。但正常程序下办理二手房房贷要5个工作日左右，加上年底贷款不易，从买卖双方签订合同到最终交易过户，可能需要两周左右，因此如果是在本月15日以后才签合同，按正常程序就很难享受到政策优惠了。
　　案例三：我买了一套二手房，贷款是以我的名义去贷的，现在要过户了，可以在房产证上把我父亲的名字加上去吗?
　　解答：如果在签订成交协议以及申请贷款的环节没有将你父亲的名字署为购房人，仍有机会在房管局网签时将你父亲的名字添加为购房人，而这一署名将与房产证上的名字一致。
　　案例四：我有一套住房，想过户给我妹妹，不知道如何办理手续，税费又如何计算?
　　解答：据实际情况申请办理赠与或买卖。若是赠与，税费：契税4%;手续费2.5元/平方米，登记费80元;直系亲属不缴纳营业税，另外受赠方可到地税部门申请办理个人所得税减免手续。若是买卖的话，税费根据房屋实际情况缴纳契税;手续费5元/平方米，登记费80元;个人所得税按1%缴纳，根据房屋实际情况缴纳营业税。
　　案例五：我在中介看中了一套二手房，应怎样查询房屋产权的真伪呢?
　　解答：可以请产权人持身份证明和房屋所有权证到房屋所有权证发证机构档案部门进行查询。